Gastos de hipoteca, comisión de apertura y cláusula suelo
Por separado ninguna justifica un procedimiento. Juntas, en una hipoteca media anterior a 2019, el conjunto se mueve entre 2.800 y 4.100 €. Por eso revisamos la escritura entera y no una cláusula suelta.
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Qué se reclama
Los cuatro frentes de una escritura
Cuando revisamos una hipoteca no miramos una sola cláusula. Miramos cuatro, porque suelen venir juntas y porque el importe recuperable es la suma, no cada una por separado.
Gastos de formalización
Notaría, registro, gestoría y tasación. La distribución entre banco y cliente ha sido objeto de una larga evolución jurisprudencial y depende de la fecha de la escritura. En las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 hay recorrido en la mayoría de los conceptos.
Comisión de apertura
Suele rondar el 0,5 % o el 1 % del capital: entre 750 y 1.500 € en una hipoteca media. Su validez depende de que se acredite que responde a un servicio efectivamente prestado y de que se informara con transparencia.
Cláusula suelo
Si la tuviste y no reclamaste en su momento, conviene revisarlo. Muchos afectados firmaron acuerdos privados de rebaja cuya validez también puede discutirse.
Cláusula 365/360
La menos conocida y la que casi nadie reclama. Un 1,3889 % adicional sobre todos los intereses del préstamo. Tiene página propia, porque merece explicación aparte.
Por qué juntas
El conjunto es lo que hace rentable la reclamación
Por separado, ninguna de estas cláusulas justifica por sí sola un procedimiento. Juntas sí. En una hipoteca media de 150.000 € firmada antes de 2019, el conjunto suele moverse en esta horquilla:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Cláusula 365/360 | 880 € |
| Gastos de formalización | 1.200 – 2.500 € |
| Comisión de apertura (0,5 %) | 750 € |
| Conjunto habitual | 2.800 – 4.100 € |
Cifras orientativas sobre una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años. El importe real depende de la escritura, de la fecha y de los conceptos efectivamente cobrados.
Plazos
Sobre la prescripción, con cautela
Es la cuestión más discutida de esta materia
La acción de nulidad de una cláusula abusiva no caduca. Otra cosa es la acción para reclamar la devolución de lo pagado, cuyo cómputo ha sido objeto de pronunciamientos del TJUE y de una evolución posterior en nuestros tribunales que aún no está del todo asentada.
Traducido: no conviene dejarlo aparcado indefinidamente. Si tienes una hipoteca anterior a 2019 y nunca has reclamado nada, merece la pena al menos saber qué hay. El estudio no cuesta nada y despeja la duda.
Dudas
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
Se revisan los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, la comisión de apertura, la cláusula suelo si la hubo y la cláusula 365/360. El reparto de cada concepto depende de la fecha de la escritura y de la evolución jurisprudencial aplicable.
Mi hipoteca es de después de 2019, ¿puedo reclamar?
La Ley 5/2019 reguló expresamente el reparto de gastos para los préstamos posteriores a su entrada en vigor, por lo que el margen es menor en ese concepto. Aun así conviene revisar la comisión de apertura y la cláusula 365/360, que siguen apareciendo.
¿Merece la pena reclamar solo la comisión de apertura?
Rara vez por sí sola. La reclamación se plantea de forma conjunta con el resto de cláusulas de la escritura, que es lo que hace que el importe recuperable justifique el procedimiento.
¿Hay plazo para reclamar los gastos de hipoteca?
La acción de nulidad de la cláusula abusiva no caduca. El plazo para reclamar la restitución de lo pagado sí ha sido objeto de debate y de pronunciamientos del TJUE, con una evolución que no está enteramente asentada, por lo que no conviene demorar el análisis.
Ya cancelé la hipoteca, ¿sirve de algo?
Sí. Que el préstamo esté cancelado no impide reclamar las cláusulas abusivas ni lo cobrado indebidamente durante su vigencia.
¿Necesito la escritura original?
No hace falta el original. Con una copia simple o incluso con fotografías de las páginas de condiciones financieras se puede hacer el estudio previo. Si el asunto sigue adelante se solicita copia autorizada.
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