Gastos de hipoteca: qué se recupera hoy y qué no
Después de años de vaivenes, el reparto está asentado. Conviene saberlo porque circula mucha información desfasada, y porque una de las partidas no se recupera nunca.
Si firmaste hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que la escritura te cargara todos los gastos de formalización. Esa cláusula viene siendo declarada abusiva de forma prácticamente unánime. Lo que ya no es tan uniforme es qué se devuelve, y ahí es donde conviene tener el cuadro claro.
El reparto, partida por partida
Arancel notarial · se recupera el 50 %
El Supremo entiende que la escritura de préstamo hipotecario interesa a ambas partes, así que el coste se divide por mitad. Recuperas la mitad de lo que pagaste en notaría.
Registro de la Propiedad · se recupera el 100 %
La inscripción de la garantía hipotecaria beneficia solo al prestamista, que es quien obtiene con ella el privilegio ejecutivo. El arancel registral le corresponde íntegramente.
Gestoría · se recupera el 100 %
Misma lógica. Además, en la inmensa mayoría de los casos la gestoría la eligió el banco, no el cliente.
Tasación · se recupera el 100 %
Esta fue la última en caer y por eso todavía circula información antigua. El Tribunal Supremo fijó que en los préstamos anteriores a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el coste de tasación corresponde al prestamista.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados · no se recupera
Aquí está la mala noticia, y es la partida más alta de todas. El AJD corresponde al prestatario en las hipotecas anteriores al cambio normativo de noviembre de 2018. Es doctrina consolidada y avalada también en sede europea.
Conviene decirlo claro porque es la principal fuente de expectativas infladas: si alguien te suma el impuesto al cálculo de lo que vas a recuperar, te está engañando.
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La comisión de apertura es otra cosa
Suele reclamarse en el mismo procedimiento, pero su régimen es distinto y hay que explicarlo bien.
Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de marzo de 2023 y la del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2023, la comisión de apertura no es abusiva por sí misma. Se somete a control de transparencia, y el Supremo considera que lo supera cuando se establece una sola comisión que engloba los gastos de estudio, concesión y tramitación, se devenga una sola vez y la cláusula determina su importe y su forma de liquidación.
Traducido: si en tu escritura la comisión aparece con su importe claro y de una sola vez, es difícil que prospere. Si está fraccionada, duplicada con otras comisiones de estudio, o su importe no resulta determinable, la cosa cambia. Es una cláusula que hay que mirar una por una y no se puede prejuzgar.
¿Y si mi hipoteca es posterior a 2019?
La Ley 5/2019 impuso ya por norma el reparto que la jurisprudencia venía construyendo: notaría, registro, gestoría y tasación corren por cuenta del prestamista, y solo el impuesto queda del lado del cliente. Si tu hipoteca es posterior a su entrada en vigor, en junio de 2019, lo normal es que no haya nada que reclamar por esta vía.
Eso no significa que no haya nada que mirar. La cláusula 365/360 sigue apareciendo en escrituras recientes, y esa es independiente del año.
Cuánto suma en la práctica
Depende del importe de la hipoteca y de la provincia, pero en una hipoteca media española la suma de notaría —la mitad—, registro, gestoría y tasación suele moverse en el entorno de los mil a dos mil euros. A eso hay que añadir los intereses legales desde cada pago, que en operaciones de 2005 a 2015 no son una cantidad menor.
Y si a esa reclamación se le acumula la cláusula 365/360 o una cláusula suelo, el conjunto cambia bastante de escala. Por eso conviene revisar la escritura entera y no solo la partida por la que llamaste.
Lo que casi nadie pregunta y sí importa
El plazo. Durante años la duda de si la reclamación había prescrito frenó a muchísima gente, y desde 2024 hay una respuesta bastante favorable al consumidor. Lo tratamos en detalle en el artículo sobre prescripción.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de hipoteca se recuperan y en qué porcentaje?
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo: el 50 % del arancel notarial, el 100 % del arancel registral, el 100 % de la gestoría y el 100 % de la tasación en préstamos anteriores a la Ley 5/2019. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde al prestatario y no se recupera.
¿Es abusiva la comisión de apertura?
No lo es por sí misma. Se somete a control de transparencia y el Tribunal Supremo la considera válida cuando engloba en una sola comisión los gastos de estudio, concesión y tramitación, se devenga una sola vez y la cláusula determina su importe y forma de liquidación.
¿Puedo reclamar gastos si mi hipoteca es posterior a 2019?
Normalmente no por esta vía, porque la Ley 5/2019 ya impuso por norma que notaría, registro, gestoría y tasación corran por cuenta del prestamista. Sí pueden revisarse otras cláusulas, como la del año comercial de 360 días.